西部網訊（陜西廣播電視臺《第一新聞》）環境臟亂、屋頂漏水、安保措施差，這些似乎已經成為了老舊小區的“代名詞”。而最近西安的連續降雨，又讓這些老舊小區的問題凸現出來。記者調查走訪了解后發現，這些老舊小區住戶和物業之間普遍是存在矛盾的，這才是激發這些問題的主要原因之一。
71歲的藺先生住在老舊小區集中的西安市蓮湖區青年路，從1984年到現在，他在西安市百貨公司家屬院已經居住了31年了，說起小區的環境和管理，藺先生表示很無奈。
西安市百貨公司家屬院住戶藺先生：我在最高處住著呢，最高處有時候（下雨）漏水，那次我頂棚（漏水）維修都自己掏錢，誰給誰報銷呢？現在都沒人管，誰管呢？
在西安市碑林區東縣門小區記者看到，由于最近幾天的連續下雨，住在頂層的張先生家客廳已經出現了多處滲水的情況。
西安市東縣門小區住戶張先生：從上次下雨到現在，就是（客廳屋頂）幾塊（滲水），現在發現有些起泡 真正不行了，再給（房東）說說。
張先生告訴記者，由于房屋年久失修，和自己家情況一樣的住戶還不少。除此之外，小區的環境衛生和安全問題也讓住戶們十分頭疼。
西安市東縣門小區住戶：有時候這個馬路也是，紙啊飛飛揚揚，狗屎啊特別多，每個小區都有打掃衛生的，咱們這就看不見他們打掃衛生。
西安市東縣門小區住戶：你想這丟車啥的都是正常的。
記者了解到，東縣門小區建成至今已經有二十一年的時間了，小區共有三百戶業主，其中，租住戶占到了一半以上。面對大家的抱怨，物業公司的工作人員也覺得委屈。
西安群力物業管理有限公司工作人員張英民：因為這畢竟是個老小區了，94年回遷的，管理費，日常養護費，都是94年的標準了，我們現在說收的這個費用就是（一戶每月）8塊5是管理費，日常養護費每平方是1毛6 不夠用，怎么會夠？夠用了我們的工資也會非常高，你就像我們的維修工的工資一個月才1400多。
張英民告訴記者，由于物業管理費入不敷出，對于小區的房屋維修等問題，他們只能和業主協商對半承擔維修費用。而這樣的解決辦法，有人同意也有人反對。對于通過收取大修基金來改善小區環境的辦法，張英民說，有一定的困難。
西安群力物業管理有限公司工作人員張英民：老小區了，肯定還是沒有大修基金嘛。
記者：有沒有想過申請收一下大修基金之類的？
西安群力物業管理有限公司工作人員張英民：想過嘛，那肯定的，要是能申請上了，大家都交了，能把小區的外觀能（改善），就是說我們能管理得更好，那肯定是更好的嘛。大修基金畢竟是遺留問題，這畢竟是老小區，新建的小區當然可以（收），這畢竟是94年的老小區。
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采訪中記者還了解到，目前西安市的老舊小區只有少部分有物業公司管理，大多數的小區仍然是由家委會管理甚至是無人管理的狀態。那么，針對老舊小區出現的問題到底該如何處理？老舊小區未來又該如何發展呢？
記者從西安市住房保障和房屋管理局了解到，目前，西安市有物業管理的小區共有2300個，這些小區中，2000年以前的老舊小區占到了三分之一左右，還有大多數老舊小區沒有專業的物業進行管理。
西安市房屋物業管理辦公室工作人員陳秦：根據2014年市委一號文件《全面深化城市管理和社會治理改革的若干意見》，要求西安市建立兩級政 府，三級管理，四級聯動的物業管理模式，進一步將小區的管理納入到社區管理，確保物業管理小區有人管，由社區牽頭組織小區業主引進專業化物業管理。
而對于有物業管理的老舊小區，從事物業管理行業十五年的王國紅告訴記者，這些小區產權結構、人員構成都相對復雜，再加上收取的物業費低，是業主和物業之間矛盾突出的主要原因。
西安正海物業管理服務有限公司總經理王國紅：據我所知，很多老舊小區的物業費還是實行的十年前，甚至十五年前的標準，就導致物業公司呢入不敷出，物業公司就開始降低它的服務標準，因為降低了服務標準又引起了業主的更加不滿，業主又會拒交物業費。
對于如何解決老舊小區存在的問題，王國紅說，除了建議這些小區成立業主委員會外，政府也應該從基礎設施等方面對老舊小區進行改造。
西安正海物業管理服務有限公司總經理王國紅：有些業主拒交物業費、水費、電費、暖氣費，這個由政府牽頭做到水電氣暖入戶之后，它所影響的可 能只是針對極個別的業主，而不會影響到其他業主的正常生活；其二，政府要是能牽頭的話，對（小區）這些違章建筑進行清理，對騰出來的空地，一方面去完善小 區的環境，比如補栽綠化，增設健身器材，還有一部分空地可以拿出來去建設一些經營性的用房，它的收入將來就可以彌補小區物業費的不足。
同時，王國紅還告訴記者，利用政府資源，比如推行警車進社區巡邏，不僅可以讓老百姓從內心覺得安全、對作案分子起到震懾作用外，也可以省去 物業公司秩序維護人員的費用。西安市房屋物業管理辦公室工作人員陳秦表示，要想建立老舊小區的長效管理機制，還是要從專項維修資金入手，但要根據實際情況 而定。
西安市房屋物業管理辦公室工作人員陳秦：考慮到老舊小區業主的承受能力，我們建議將原來的一次性繳清，改為分批分次繳存，這樣也可以緩解業主的壓力。
