核心提示
2013年業主家中發生火災，樓道消防栓沒水、滅火器是空的，最終火勢蔓延，業主父親死亡。業主起訴物業后，物業承擔了40%責任，賠付了12萬余元。現如今，業主撕掉警方封條，準備裝修后出租或出售，物業卻要求補交失火房屋5年來的物業費及取暖費。
主講律師
江蘇東恒律師事務所律師 宋思邈
北京市東元律師事務所西安分所律師 和良輝
北京大成（西安）律師事務所律師韓朝澤
事件
重裝失火房屋被要求補繳5年費用
2013年9月16日凌晨5時許，位于西安市新城區建工路附近某小區一房屋發生火災，造成房主曹女士的父親死亡及室內物品損壞。
13日，曹女士在接受華商報記者采訪時仍哽咽不已：發生火災時，父親和弟弟及弟媳睡在屋內。父親患有腦梗后遺癥，長期行動不便，“著火后，弟弟先到房間外配電箱關了電源，隨后想把父親背出去，但火勢太大沒法進去。弟媳想接水滅火，但樓道里滅火器是空的，兩個消防栓也都沒水。”曹女士說，十幾分鐘的時間里，火勢不可控制，導致70歲的父親死亡。曹女士說，2016年2月拿到父親的死亡證明后，就開始找小區物業協商賠償事宜，但一直沒結果。無奈之下，2016年2月，曹女士將小區物業西安福臨物業有限公司告上法庭。2016年11月15日，法院判決認為，由于不排除電氣線路故障引起火災的可能，且原告自稱系使用電器造成的，故原告應負主要責任；當天消防栓沒水，客觀上妨礙了對曹某的施救。故被告作為服務企業，應對原告的損失承擔次要責任，法院最終認定原告承擔60%責任，即181055.5元，被告承擔40%，即120704元。
“2016年2月拿到父親的死亡證明后，公安機關說案件完結了，可以進房子了，但由于女兒要高考，就一直沒進去，直到今年10月份給公安機關打電話詢問后，允許由我來撕掉封條。”曹女士說，11月份她找來開鎖公司，想著把房子裝修一下租出去或賣了，可去物業買電時，“物業公司讓我補交2013年9月至今的物業費和取暖費，否則不給賣電。”曹女士不能理解：房屋發生火災后是公安機關貼了封條，房子幾年來一直沒辦法入住，為什么還要補交物業費和取暖費？
13日上午，華商報記者來到小區見到曹女士，她說，之所以一直沒有收拾房屋，也是因為法院判決后物業一直沒有做出賠償，2017年3月份她曾向法院申請強制執行，“直到今年3月份才把賠償拿到手。”昨日上午11時許，記者隨曹女士一起來到小區物業，物業人員表示：“不管是什么原因，只要業主買了房子，物業費和暖氣費就必須交。”曹女士認為此前房子被封，5年來未住，難道也要交費？“你為啥不把封條撕掉住進去呢？”物業人員說，“我們物業已經把該賠付的都賠了，火災的事已經告一段落，這和要交的物業費沒關系。”該物業人員還表示：“也可以給你賣電，但是一次只賣10度，只要你不嫌麻煩，可以天天來買電。”
隨后，物業一高姓負責人說：“被封的房子和普通空置房都是一樣的，需要交物業費暖氣費，要是覺得物業的收費不合理，可以去法院起訴。”
律師說法
觀點一：公安查封期間也應補交物業費取暖費
江蘇東恒律師事務所律師宋思邈認為，即使法院查封期間也應照常支付物業費，公安查封亦然。且公安查封后未及時解封是曹女士個人原因所致，曹女士作為戶主，本可盡早持2016年12月生效的判決文書找公安機關協商解封，所以，不論解封與否，曹女士均應支付2013年9月至今的物業費及取暖費，但可根據當地規定打折支付。
北京市東元律師事務所西安分所律師和良輝也認為，綜合此案來看，物業公司在本案中的問題不能成為曹女士拒絕支付物業費的理由。具體在本案中，如果曹女士在房屋不能使用的情形發生后，及時通知物業公司登記確認，從不能使用的第七個月開始，曹女士可以按收費標準的70%交物業費。
如果曹女士沒有及時告知物業公司相關情況進行登記，按70%的比例交物業費的訴求可能難以實現。但是，鑒于曹女士的房屋系發生火災而無法使用，而物業公司的服務客觀上存在瑕疵，導致業主損失進一步擴大、房屋空置的期限進一步延長，物業公司應當知道房屋事實上空置的情形，且在物業服務合同中也有一定過錯，曹女士可據此與物業公司進行充分協商，要求對其物業費進行適當減免。
關于取暖費的問題，業主直接與供暖部門存在供用合同關系，與物業公司的服務合同不同，物業公司僅受供暖部門委托代收費用，業主與物業公司不存在供暖上的合同關系。因此，對曹女士來說，她應當按約定支付取暖費。
觀點二：查封期間，業主不應支付物業費取暖費
北京大成（西安）律師事務所律師韓朝澤認為，公安機關貼封條導致房屋空置，和普通空置房屋是不一樣的。被司法查封導致房屋無法入住，物業服務公司沒有提供相關服務，物業服務中止，業主不應支付物業費和取暖費用。
就本案而言，2016年11月15日法院判決下達后15日內物業未上訴，即意味著該判決生效，判決生效后就可以撕掉房屋的封條正常使用。所以，2013年9月16日至2016年12月1日期間的物業費及取暖費，業主無需繳納。但在2016年12月1日法院判決生效之后，法律阻卻事由消失，曹女士就應按正常情況繳納物業費和取暖費。他認為，2016年12月1日至今的物業費應交70%，取暖費要全額繳納。
觀點三：物業一次只賣10度電屬違法
宋思邈律師說，物業公司對業主代理售電和其他收費進行捆綁，這是違法行為，依據《電力法》的有關規定，任何單位和個人都不能隨便限電和斷電，業主不交物業管理費，物業公司可以通過司法渠道解決，但不能以限購電相要挾業主達到自己的目的。按照《物業管理條例》規定，物業公司限制居民用電屬侵權行為。居民不交物業費，物業就限制用電的做法，實際上是屬于物業越權捆綁收費，屬違法行為。
和良輝律師表示，物業服務與供電是不同的合同法律關系，業主與供電部門存在供電合同關系，非與物業公司。無論業主是否繳納物業費，物業公司停水停電的行為都是違反《物業管理條例》等法律法規規定的。 華商報記者 王娜 實習生 王路
