來源：三秦都市報
樓頂漏水導致業(yè)主家被泡，物業(yè)卻以大修基金被開發(fā)商占有遲遲不愿維修。近日，西安市未央區(qū)人民法院未央宮法庭審理了一起因屋面漏水引起的物業(yè)服務合同糾紛案，因未及時采取有效應急措施，物業(yè)公司被判賠2萬元維修費用。
那么，開發(fā)商在此案中扮演了什么角色？為什么無需擔責？業(yè)主如果遇到類似問題，到底該找誰維權？針對上述法律問題，昨天記者走訪了相關律師，予以釋疑解惑。
案情簡介：入住9年后屋頂漏水
原告張某從某開發(fā)商處購買某小區(qū)頂層房屋，繳納大修基金后，于2008年7月9日入住，并與被告某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。2017年10月，因樓頂屋面漏水，原告張某家中屋頂及部分墻體被水浸泡，遂向被告某物業(yè)公司多次反映情況并進行維修。
但漏水發(fā)生時，涉案房屋已過保修期，原告張某與被告某物業(yè)公司就房屋內修繕所需費用如何承擔產生分歧，遂以物業(yè)服務合同為由訴至未央法院，請求被告某物業(yè)公司承擔維修費用。
被告某物業(yè)公司則認為，物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)服務費用，不包括房屋共用部位、共用設施中的大中修、更新或改造的費用。涉案房屋于2008年交付使用，到2014年各樓屋面陸續(xù)出現滲水，需重新做防水層，但這不屬于物業(yè)日常服務范圍。
原告張某將房屋維修基金交給了開發(fā)商，并由開發(fā)商代管，其已多次催促開發(fā)商要求修理，但開發(fā)商均以資金短缺為由延遲維修。經多次協(xié)調溝通，開發(fā)商已在2018年6月對屋面重新做了防水層，作為物業(yè)公司，其并不存在違約行為，也不應當承擔相關費用。
法院判決：物業(yè)公司應承擔賠償責任
未央法院經審理認為，樓頂屋面屬于共用部位，根據物業(yè)服務協(xié)議約定，被告某物業(yè)公司對此負有維修、養(yǎng)護和管理的義務。2014年，發(fā)現該幢樓其他單元屋面防水層破裂、漏水后，作為具有專業(yè)資質的物業(yè)管理企業(yè)，理應對其他共用部位的防水情況進行檢查，及時發(fā)現隱患并采取相應防范措施，避免類似損害再次發(fā)生。
直至2017年，被告某物業(yè)公司得知原告張某的房屋出現漏水情況后，仍未按照相關規(guī)定采取有效的應急措施以降低損害，而是以住宅專項維修資金被開發(fā)商占有、缺少維修費用為由，長期不作為，致使涉案房屋在較長時間內處于漏水狀態(tài)，屋內頂面、墻體受到損害等。由于其未盡到管理義務，在漏水后又未采取有效應急措施，違反了物業(yè)服務協(xié)議約定，故應當對原告損失承擔賠償責任。未央法院最終結合市場價格，判決被告賠償原告2萬元維修費用。宣判后，雙方上訴至西安中院，近日，二審法院維持原判。
律師說法：房屋保修期內產生質量問題 開發(fā)商需擔責
就這一判決結果，記者昨天采訪了陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善。趙律師稱，業(yè)主與開發(fā)商建立的是房屋買賣合同關系，而業(yè)主與物業(yè)公司建立的是委托服務合同關系。開發(fā)商將房屋交付給業(yè)主后，房屋風險隨之轉移給業(yè)主，只有在房屋保修期內產生質量問題時，開發(fā)商才承擔責任。如非質量問題或已過保修期的質量問題，開發(fā)商不需承擔責任。此時，物業(yè)公司則需承擔維修責任，并且不因專項維修基金被開發(fā)商占有而免責。
本案中，涉案屋頂漏水，屬于共用部位漏水，因已過保修期，故開發(fā)商不需擔責。但是，物業(yè)公司在與業(yè)主委托服務合同期內，負有維修責任。
趙律師提醒，因房屋漏水出現的糾紛，一般情況下涉及物業(yè)公司、相鄰關系等，業(yè)主應當在發(fā)現漏水情況時，及時通知物業(yè)公司報修，并保留證據；如果物業(yè)公司怠于維修的，應當保全證據，并采取一定措施避免損失擴大。在各方不配合時，應該及時訴諸法律途徑。
而且房子不能長時間空置，如果不常住，也應當定期檢查，避免因業(yè)主自身原因導致損失擴大。
本報記者 張晴悅
