為規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，9月27日，《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例（修訂草案修改稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“修訂草案修改稿”）提交省十三屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議分組審議。
在這份修改稿中
哪些內(nèi)容將會(huì)對(duì)業(yè)主和物業(yè)
產(chǎn)生影響？
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業(yè)主認(rèn)定：
尚未登記取得所有權(quán)
也有可能是業(yè)主
原條例關(guān)于業(yè)主身份認(rèn)定不夠具體，僅以是否已經(jīng)依法登記作為判定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)導(dǎo)致相當(dāng)數(shù)量的人因此不能被認(rèn)定為業(yè)主，有必要對(duì)其業(yè)主身份的問(wèn)題進(jìn)行明確。
為此，修訂草案修改稿規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主，包括：尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為并已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分的單位或者個(gè)人；因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；因繼承取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的個(gè)人；因合法建造取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。
物業(yè)用房：
屬于全體業(yè)主共有
應(yīng)配置獨(dú)立水電計(jì)量器具
修訂草案修改稿對(duì)新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房面積進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定：建筑面積30萬(wàn)平方米以下的，按建筑面積的3‰提供，但最低不得少于100平方米；建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的，除按照30萬(wàn)平方米的3‰提供外，超過(guò)部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供。且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)服務(wù)用房建筑面積的50%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。
業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30平方米。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。
建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預(yù)售或者銷(xiāo)售時(shí)予以公示。
物業(yè)管理委員會(huì)：
不具備成立業(yè)主大會(huì)條件等
三種情形可組建
根據(jù)全省問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我省75%的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，并且由于問(wèn)卷調(diào)查的局限性，實(shí)踐中比例可能更高。由此導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的決定權(quán)不能真正得以落實(shí)，物業(yè)服務(wù)合同雙方平等地位難以保證。為此，修訂草案修改稿構(gòu)建了“物業(yè)管理委員會(huì)”的制度。
修訂草案修改稿規(guī)定，物業(yè)管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之前的過(guò)渡性臨時(shí)機(jī)構(gòu)，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織負(fù)責(zé)組建。物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的事項(xiàng)，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
有以下三種情形之一的，可以組建物業(yè)管理委員會(huì)：業(yè)主大會(huì)籌備組未能在九十日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但因其他原因未成立的。物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表、社區(qū)黨組織代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)委員人數(shù)的二分之一。
專(zhuān)營(yíng)收費(fèi)：
物業(yè)代收水電氣等費(fèi)用
不得收取手續(xù)費(fèi)
修訂草案修改稿規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則，依照有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，實(shí)行抄表到戶的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)除分戶終端計(jì)量裝置以外的管線及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，且相關(guān)費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。未實(shí)行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。不得在物業(yè)費(fèi)之外再收取相關(guān)費(fèi)用，各地可根據(jù)實(shí)際情況制定核算辦法。
物業(yè)服務(wù)人員接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
經(jīng)營(yíng)收益：
公共收益屬業(yè)主所有
不得擅自挪用侵占
修訂草案修改稿規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自挪用和侵占。物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)管理的，可以按約定收取一定服務(wù)管理費(fèi)用。
建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人利用共有部分、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益主要用于補(bǔ)充維修資金。應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營(yíng)收益的50%。
經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類(lèi)列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中支出。
關(guān)于停車(chē)：
占用共有道路場(chǎng)地停車(chē)
由業(yè)主共同決定是否收費(fèi)
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)出售、附贈(zèng)、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。
占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，由業(yè)主共同決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。決定收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，收取的場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)人代為收取。
停車(chē)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人按照國(guó)家和本省物業(yè)服務(wù)區(qū)域停車(chē)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)政策規(guī)定，在停車(chē)服務(wù)合同中約定。機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈(zèng)。違反規(guī)定的，責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得；逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
物業(yè)檔案：
應(yīng)建立保存物業(yè)服務(wù)檔案
違者最高罰款3萬(wàn)
修訂草案修改稿規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的物業(yè)服務(wù)檔案和資料，包括：小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵等共有部分、共有設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；住宅裝飾裝修管理資料；業(yè)主名冊(cè)；簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書(shū)面協(xié)議；物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的其他材料。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)將物業(yè)服務(wù)檔案和資料移交新的物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的物業(yè)服務(wù)檔案和資料的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以警告，并處3000元以上3萬(wàn)元以下罰款。
物業(yè)使用：
破壞承重墻最高罰20萬(wàn)
高空拋物最高追刑責(zé)
修訂草案修改稿對(duì)日常生活中常見(jiàn)的一些行為做了禁止規(guī)定。包括：禁止破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開(kāi)設(shè)、擴(kuò)大門(mén)窗；禁止占用或者損壞共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備。違反規(guī)定的，對(duì)單位處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款；對(duì)個(gè)人處1000元以上1萬(wàn)元以下罰款。有違法所得的，責(zé)令退還違法所得。
任意傾倒垃圾、堆放雜物，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的，由應(yīng)急管理部門(mén)責(zé)令其按期改正，逾期拒不改正的，強(qiáng)制執(zhí)行，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)，并對(duì)單位處5000元以上5萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處500元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共有部分的，給予警告并責(zé)令限期改正，逾期拒不改正的，對(duì)單位處2000元以上2萬(wàn)元以下罰款，對(duì)個(gè)人處200元以上500元以下罰款。
修訂草案修改稿還對(duì)高空拋物做出了處罰規(guī)定。高空拋物沒(méi)有造成損害后果的，由公安機(jī)關(guān)予以警告，處500元以上5000元以下罰款；造成損害后果的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
