聲音 律師建議業主可通過法律途徑維權
陜西合恒律師事務所主任律師李志山說，電梯首先屬于廣大業主所有，委托物業公司管理，并交納了管理費用。《物權法》規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。國務院頒布的《物業管理條例》第55條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。2010年6月1日起施行的《西安市物業管理條例》第七十五條規定，利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業的意見后，按照規定辦理有關手續。所得收益屬全體業主所有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
但現實生活中，由于大多數小區沒有成立業主委員會，加上業主法律意識不強，物業將公共區域的收益情況隱瞞而不告知業主，并私自支配這筆收益費用，已經成了普遍現象，許多業主對該部分收益的去向并不清楚。針對這種情況，業主委員會可以向物業管理行政主管部門投訴，對物業公司的行為進行處罰、糾正，還可以聯合業主直接向法院起訴，請求公開共有部分的使用和收益情況，或者請求對公共區域的收益進行分配，或者向物業公司把這筆本屬于廣大業主的錢要回來。沒有業主委員會的小區，應盡快召開業主大會，成立業主委員會，同時要對公共區域的經營行為進行監督，決定這部分收益的具體用途。
現狀 現行物業管理法規存在“修補空間”
西安市房管局物業管理辦公室相關負責人說，目前，西安市成立了業主委員會的小區占全市小區總量的五分之一，2010年6月1日起施行的《西安市物業管理條例》中雖然明確了小區公共收益屬全體業主所有，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用，但沒有明確規定是否要向業主公示。業主對于這部分公共收益的支配如果有異議或者產生質疑，可以向所在區縣物業管理行政主管部門進行舉報、投訴。對于維修專項基金的用途，可以到各區縣相關部門查詢。
該負責人說，近期，西安市法制辦正在對現行的《物業管理條例》進行修改，他們對此也提出了建議，進一步規范各方面的行為，更加明確業主委員會、業主、物業等各自的責任、權利和義務。比如首次業主大會籌備組成員是否可以作為首屆業主委員會委員人選？業主是否可以通過手機信息、電子郵件等方式進行投票，參加業主大會表決？物業服務企業是否可以對物業管理區域內共用部位、共用設施設備善意經營？物業服務企業應該對小區公共收益進行公示等。
措施 正修訂物業管理條例 要求公共收益須公示
西安市政府法制辦目前在網站上公示了關于《西安市物業管理條例（修訂草案）》（征求意見稿）征求意見的公告，其中第七十四條明確了物業服務信息公示的規定，即物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；水、電等公共能耗總量及費用分攤方式；共用部位和共用設施設備經營所得收益；法律法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息等都應當及時公示和更新。
第一百一十條明確了物業服務企業為公示相關事項的責任，違反本條例第七十四條規定，物業服務企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
案例 沈陽一小區居民依法討回26萬元廣告收益
3月15日，沈陽市中級法院公布了2015年十大經典案例，其中一個案例，講的就是物業公司在電梯等公共區域發布廣告，收益最終應該歸誰的問題。該案例稱，沈陽市大東區鵬利花園AB區樓道、電梯內等公共區域，刊登了大量廣告，廣告主先后支付給物業26萬余元。
該小區業委會認為，物業在未經業主同意情況下，利用共用部位、共用設施設備經營廣告，收取廣告費并私自占有使用，違反了《物業管理條例》。物業則稱，成本逐年增加一直虧損運營，這筆錢款已用來補充物業費收入嚴重不足的部分。雖然物業公司解釋很多，但法院依法判決26萬元廣告費歸全體業主共有。
本報記者趙麗莉
