3月30日晚，西安市關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知在市政府網站上發布，這是自2018年“3.30”樓市調控政策發布之后，西安迎來的第四次房地產市場調控新政。通知當中對土地出讓、限購、限售等方面都做出了明確規定。
交通91.6特別邀請到了西安市住房和城鄉建設局房地產市場管理處的趙欣剛和郭艷，聊聊近期發布的樓市新政，針對大家關心的問題進行解答。
Q：這次新推出的樓市新政對于大家買房會有怎樣的影響呢？以后政府不僅會加大土地供應量也會限制土地的出售價格？
A：通知明確，結合城市發展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應規模，科學調節供地節奏。每年一季度，發布本年度住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息，穩定土地市場預期。全市商品住宅用地供應總量年均增長20%以上。除藍田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產權住房用地均實行“限房價、定品質、競地價”出讓，住房價格和建設品質等要素在國有建設用地出讓合同中應明確約定，競買人嚴格履約。每年按季度集中發布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。簡單來說這條規定我們從地價，房價，房屋品質三方面做出了明確規定，我們只有首先限制住了房價，不會讓它上漲過快，那么在開發商拿地的時候就會處于合理的競拍價格范圍內，同時為了防止開發商在建設過程當中“偷工減料”，保障大家的住房品質，咱們政府對房屋的品質會有所限定。
Q：通知當中的第二條：加強住房交易管理，遏制投機炒房。這條是很多聽眾關心的，可以具體介紹一下嗎？
A：通知當中規定，從西安市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅，而退役軍人以及經批準引進的各類人才除外。對于住房限購區域內新購買的住房，要求商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易；同時將“剛需家庭”無住房轉讓記錄的年限要求，由原規定“2017年1月1日起”調整為購房前48個月，動態限定后更加趨于合理。
Q：我們注意到，關于落戶和繳納社保或個稅時間的表述上，之前西安市執行的政策是落戶滿1年或在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅，這兩個條件只要具備一個就可以；而新的規定則要求，這兩個條件必須同時具備。可以說對于購房人的資格審核更加嚴格了。那么政策發布之前已落戶西安但落戶時間不滿一年，前期社保（或個稅）已繳納滿一年，是否還有購房資格呢？
A：本次新政涉及限購政策調整方面，主要針對政策發布之后的“西安市外遷入本市戶籍的居民家庭”，即3月31日及以后從市外遷入本市戶籍的居民家庭，購房時應按照“須落戶滿1年，且在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅”的政策執行；3月30日及之前已落戶的居民家庭，不受本次政策調整的影響，仍按照2019年確定的“應落戶滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）”執行。
Q：有聽眾朋友問非本市戶籍家庭連續繳納5年社保或個人所得稅，還可以購房嗎？
A：本次《通知》中的限購政策調整未涉及非本市戶籍居民家庭。非本市戶籍居民家庭仍按照2019年6月20日我市下發的《關于進一步加強住房市場調控管理的通知》“非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房”規定執行。
Q：在商品房買賣方面，原先西安市執行的是新商品住房網簽合同滿3年、二手房取得不動產登記證滿2年后，就可上市交易。新政將這一規定，延長至5年。那么如果近期有市民已在考慮購房，看中的房子是商品住房網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》，或是二手住房取得《不動產權證書》已滿2年，這些房屋是否受到限售延長到5年的影響？
A：3月31日及以后辦理網簽備案的商品住房及二手住房，再次上市交易時，應按照“商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易”執行；3月30日及以前，已辦理商品房、二手房網簽備案的住房，應按照2018年確定的“房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》，方可上市交易”執行。但購買該房屋后再次交易時，須取得《不動產權證書》滿5年。
Q：繼續關注新政第三條：加大住房保障力度，完善住房體系。這是不是意味著政府會加大像廉租房，長租房等這種保障性住房的供給呢？
A：沒錯，我們會加大保障性住房供給，完善長租房、共有產權住房體系建設，單列租賃住房用地計劃，積極推動住房租賃試點工作，以滿足新市民、青年人、新就業大學生和外來務工人員、低收入家庭等群體不同居住需求，解決其階段性住房困難。
Q：再來關注政策當中的第四條：嚴格住房金融監管。這條應該是對于買房的資金來源進行了嚴格審核對嗎？
A：沒錯，這條我們要求金融機構要嚴格落實房地產貸款管理要求，加強房地產開發貸款、個人住房貸款管理，防范消費性、經營性貸款違規流入房地產市場，防范違規“加杠桿”。
Q：新政最后一條是針對市場秩序維穩方面的，那么在這一方面是如何規定的呢？
A：我們會整治加強商品住房項目銷售方案管理，優先滿足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易參考價格發布機制，規范中介機構房源信息發布行為。提高二手住房信息透明度，防止出現哄抬二手房價格、房源掛牌價格虛高等擾亂市場秩序行為，促進理性交易。這次新政的發布綜合運用土地、金融、行政管控等綜合手段，從市場供應端、需求端、預售資金監管、市場秩序整治等多維度出發，優化土地供應方式，加大市場供給，從源頭上穩定房價預期，防范預售風險，營造良好市場交易環境。
Q：這次的通知從購房資格，資金來源，規范商品房銷售秩序，以及存量房的掛牌價格，規范涉房信息發布行為等五方面做出了明確規定，那么這次的通知對于大家有什么影響呢？
A：第一是要求加強購房資格核驗嚴格執行限購政策。房地產開發企業、房地產經紀機構不得誘導、協助購房人偽造資料騙取購房資格，不得鼓動購房人通過“代持”等方式規避限購政策。嚴格初查購房資格材料，保護真正購房需求家庭。
第二是加強購房資金核驗。房地產開發企業、房地產經紀機構不得誘導、協助購房人以“信用貸”、“消費貸”等方式支付首付；不得提供墊資或與其他機構合作提供首付貸等違規金融產品和服務。嚴格核查首付存款證明，一定程度上有利于緩解買房熱度，抑制投機。
第三是規范商品房銷售秩序。房地產開發企業、房地產經紀機構應按照商品房銷售流程開展銷售活動、及時準確公示銷售信息，不得捂盤惜售、價外收費，不得“雇傭”人員惡意登記購房信息，不得未經本人同意擅自以電話、短信等方式推銷房屋，不得組織員工或與第三方合作在網絡平臺發布虛假不實信息。
第四是規范存量房交易秩序。房地產經紀機構應依法誠信經營，不得為不符合住房交易條件的房屋提供掛牌服務；不得以學區、學位為名，煽動出賣方抬高房屋掛牌價格；不得發布掛牌價明顯高于實際成交價的房屋信息。對之前高新某小區掛牌單價10萬的房源，經檢查因為沒有業主的合法授權手續，我們已經責令經紀機構，將此類不符合住房交易程序的房源進行及時下架。
第五是規范涉房信息發布行為。機構網站、平臺賬號和個人應嚴格遵守《網絡信息內容生態治理規定》等法律法規，積極建設促進我市房地產市場平穩健康發展的良好網絡生態。不得發布背離“房住不炒”定位的信息，不得捏造、散布不實消息，不得使用夸張標題、發布內容與標題嚴重不符的文章，不得以個別成交案例片面臆斷房地產市場走勢，不得以任何方式制造購房恐慌情緒。
對發現違規行為的，住建部門要將會同網信等部門及時約談、調查并公開曝光。
Q：另外還有一條新實施的政策是《西安市商品房預售資金監督管理辦法》，從4月1號起要求預售資金全部直接存入指定的監管賬戶，開發商不得直接收取或另設賬戶收存，那么這樣做的意義在哪里呢？
A：一方面保障房子可以更快的網簽備案，另外一方面專項資金用于專項建設，可以避免爛尾樓盤的產生。
