早安，坊友們~今天是2017年7月10日，星期一，農歷六月十七，晴，22~39℃，空氣質量67，良。
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轉眼2017年已經過半，在經歷了房荒、搶房和限購后，西安的房價和銷量都發生了較大變化。據西安市房屋管理服務網統計，五月份西安商品房成交面積環比下降55%，然而房產市場依舊紅火，房價一路走高，破萬趨勢明顯。
目前西安的樓市究竟是個什么狀況？西安的房價為什么漲得這么快，未來房價漲勢如何，存量如何，都是哪些人在買房，和老百姓息息相關的問題有哪些？7月8日，坊叔帶著這些問題，專門和從事房產銷售的朋友G暢聊了一番。本文就從一線銷售人員的角度來諞一諞西安樓市的那些事兒。
房價怎么個漲法？
G，2014年開始在西安從事房產銷售工作。作為一線房產銷售人員，她對房價漲跌的感受不亞于購房者。她告訴坊叔，西安的房價大幅度上漲是從2016年9月份開始的。
據G的了解，她2014年入行后先后接了兩個盤，都在浐灞生態區，一個是振業，一個是領館1號。振業2014年的時候也才6000多元1平米，當時還促銷，買一套110的房子贈送一部分面積，折合下來才5000多1平米。
隨著去年地鐵3號線的開通和西安房市大環境的變化，振業的房子已經八九千1平米了，而且房子基本賣光了。她現在銷售的領館1號也是，去年9月份的時候高層在6800元，洋房在8500元，現在洋房已經漲到12000元，高層早賣完了。
據媒體報道，元旦后至3月初，西安房價基本維持在7700元/平米，然而隨著銷量漲勢的顯化，西安房價連續3個月呈現暴漲，6月初，西安房價已增至9265元/平米，相比3月初上漲18.52%，其中城南區、高新區房價已然過萬。
浐灞的房價為何漲得這么快？
除了剛才提到的地鐵3號線經過振業，G說，振業房價的上漲，還和浐灞生態區的整體發展有關系。浐灞的生態環境對置業者有很大的吸引力，用G的話說就是，浐灞有“原來的樹、原來的水、原來的公園”，自然環境原生態，改造得少，不像曲江那邊都是人造的景觀。
浐灞“金融商務區”的定位也吸引了大批置業者，比如國家開發銀行陜西分行、長安銀行、永安保險公司三大金融機構總部落戶浐灞，萬達城選址浐灞。
供應量變少+房管局管理趨緊
提到西安樓市大環境的變化，G說，有兩個主要因素催促著西安房價的上漲。
一是西安土地市場供應量變少。G的感覺是新開的樓盤沒有以前那么多了，可供開發的地變少了，地少了，和地價相關的房價當然得上漲。坊叔查閱了1份資料佐證了G的說法：據房屋管理服務網資料顯示， 2017年4月，西安土地市場供應量環比下跌，成交量縮減。月內，因土地競拍超最高限價以及供應中止等原因，共計6宗土地流掛，包括浐灞3宗住宅地塊以及臨潼商服地塊等。
二是西安市房管局對西安房地產市場的管理越來越嚴，比如對商品房的預售許可審批越來越嚴，沒有取得預售許可證得商品房不得上市銷售。取得預售許可證的樓盤變少了，商品房市場供應量就變少，房價自然上漲。
6月底，西安市房管局公布《2017年已作出行政處罰決定的項目名單（第二批）》和專項整治檢查中存在違規行為的第二批房地產經紀機構處罰名單，共涉及4個樓盤、8家房地產經紀機構，最高罰金32萬元。其中，就有未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的樓盤。
和G的感覺同步的是，坊叔看到的一份報道：據西安市房屋管理服務網統計，五月中下旬，西安樓市獲得預售證不到20張，還不及四月的一半。受其影響，五月份西安商品房成交面積環比下降55%。
炒房團也是房價上漲重要因素
都是哪些人在買房？
G說，炒房團、剛需、改善型用戶是主力。其中，坊叔對炒房團最感興趣，就讓G著重介紹了她眼中的“炒房團”。
據G介紹，炒房團主要來自西安周邊大城市，如成都、武漢、鄭州等地。像成都、武漢、鄭州房價都已經過萬，這些和西安“同級別”的城市的有錢人經歷過當地房價的上漲，覺得西安房價前五六年一直穩定低價不正常，早晚得漲，于是就出手來西安購房。G聽業內人士說，去年就有鄭州過來的炒房團，在振業、自然界等樓盤一買就是十幾套。
相反，西安本地人倒一直在觀望，覺得房價不會那么漲那么快，有點“當局者迷”的意思。G就曾經遇到過一個西安本地的客戶，從去年就開始觀望，結果到今年看到房價大幅上漲，不久前買了一個自己并不滿意而且還花高價錢的房子。
房價仍有較大上漲空間
似乎無論何時，小戶型的房子都要更暢銷一些。坊叔看到G所在的領館1號，小戶型（140平米以下）的房子已經“售罄”了。據坊叔了解，這也是西安樓市的普遍行情。大多數購房者尤其是剛需客戶的購買力有限，小戶型的總價低，首付款少，還可以接受，所以很暢銷。
“買不起的越來越買不起，買得起的手里往往有好幾套。”G說的這句話讓坊叔感覺到西安樓市的殘酷。據G介紹，現在房價這么高，又漲得快，以前一平米6000，現在9000，遠遠超過普通百姓工資增長速度，以前買不起的客戶，越來越買不起。而那些買的起房的客戶，手里基本都不缺錢，有的手里還有好幾套，他們買房有的是為了改善環境，比如看中浐灞的生態環境，有的是為了投資。房價上漲這么快，最苦的往往是那些最需要房子的人。
坊叔更關注的，是未來西安房價的走向。據G了解，隨著浐灞發展的日趨成熟，未來幾年，浐灞房子的均價有望達到1萬5到兩萬。她說，現在制約浐灞房價上漲的因素和其他區差不多，主要是一些配套還不夠完善，比如學校資源比較緊張，孩子上學難問題難以解決。前段時間，浐灞一些小區就有學生家長拉橫幅“申訴”上學難問題。
多掙錢 +關注個人信用+多方合力
臨別，坊叔問G，對購房客戶有沒有什么建議？
G說，最直接的就是多掙錢、早買房，你買或者不買，房價仍然會漲，總價也不會低，普通老百姓只有多掙錢、早買房了，咬咬牙能買的盡量早買。
G還有一些小建議告訴坊友。首先是關于個人信用的問題。每個客戶來買房，她都要問客戶一個問題：名下是否有貸款，信譽是否良好？不要小看這個信譽問題。不少客戶就卡在這個問題上，比如你的信用卡沒有按時還款，按一些銀行的規定，“連3累6拒貸”（信用卡連續3次累計6次沒有按時還款，銀行將拒絕貸款）。因此，坊友們平時要多注意和銀行打交道是的信用問題。
其次是和最新的西安樓市限購政策有關。6月28日，西安市政府辦公廳公布調整西安住房交易政策的通知，新政規定：外地購房者不管購買新房還是二手房均須提供在西安連續繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明。因此，外地人如果想在西安買房，要么盡早在西安落戶，要么及時繳納社保，或者保留個人繳納所得稅的證明。
坊叔認為，普通百姓的工資增長速度很難跟上房價上漲速度，因此僅靠百姓的微薄力量，很難和“洶涌”的房價對抗，還需要政府、監管部門、開發商等多方合力解決“住房難”問題。如聽取一些專家的意見：政府加大開發用地的供應，房管部門加快新推出樓盤上市的審批速度，開發企業和代理機構要有行業自律，各方面合力穩定樓市，讓其健康發展。
2017西安樓市新政細則
2017年4月18日以前，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域范圍內，購買的商品住房，自購房之日（以商品房買賣合同網簽備案時間為準）起滿5年方可上市交易；在上述區域范圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。
通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房等不受第一條規定限制。以前述方式取得的住房再上市交易（買賣、贈與），需取得《不動產權證書》后滿2年。
6月28日起，在住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市（含西咸新區）連續繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明。補繳的個人所得稅或社會保險證明不得作為購房的有效憑證。
