陜北煤老板折翼豪宅滯銷
討論曲江，就永遠繞不開陜北人。
從陜北榆林一路向北，到神木、店塔和大柳塔，再跨過烏蘭木倫河到內蒙古上灣、到鄂爾多斯（9.450， 0.00， 0.00%）市，這條200多公里長的狹長地帶被譽為中國的“能源走廊”。這里，每平方公里的土地之下蘊藏著高達10億元的巨額財富。其中，鄂爾多斯，被稱作“大漠上的迪拜”；而榆林，則被冠以“中國科威特”。
與鄰居鄂爾多斯不同，榆林人喜歡在省城西安和榆林兩地買房，即使有點積蓄的普通家庭，也都傾向于在西安買一套房子。陜北由于氣候條件惡劣，臨近沙漠地帶，降雨稀少，歷來就有不少人遷居土地肥沃的關中。此外，雖然煤炭給榆林帶來了大量財富，經濟總量一度逼近西安，但其軟實力與西安仍有很大差距，尤其是在醫療、教育等方面差距明顯。很多榆林人子女在西安上學，畢業在西安工作，最終也就定居西安。
曾經，榆林上億的富豪很多。當地人經常給你舉各種例子，炫耀他們的“富”。比如，在榆林市的神木縣，身家上億的富豪如果一個挨一個地站在一起，能站滿整個縣政府附近的廣場；比如有的煤老板在東南亞賭錢，一次能輸幾千萬；比如一個煤老板去西安買房，另一個煤老板在電話里通知“順便給我捎上一柱柱”（所謂的“一柱柱”，也就是一個單元）。
“正是這種財大氣粗，讓西安普通住宅售價在6000元上下時，曲江高端住宅價格突破了2萬元。”房地產中介唐果坦言，曲江的高端住宅最開始就是以財富階層中央住區的身份出現，2011年以前，全靠陜北人撐著，很多項目不光是去陜北拓客，更努力從自身定位、建筑風格上向客戶靠攏。
“有一次，一位陜北客戶拖著兩個麻袋進來，說要買房，打開繩子，里面全是整捆整捆的百元鈔票。”對于陜北人的“壕”，唐果印象深刻，“他們開口就要最貴的，裝修全貼大理石，吊頂就要石膏穹頂、羅馬柱，怎么氣派怎么來。”而坊間也有流傳，在西安，不止是售樓部，商場服務員聽到陜北口音都會熱情地連呼“老板”。
這些“老板”因煤暴富，但普遍文化偏低，缺乏更好的理財手段，大部分只會炒房子、炒黃金。張黎是陜北某“煤老板”的遠方親戚。他講述，2012年年初，這位“老板”表舅一次性付款買下兩套別墅，付完了錢辦好了手續，還是意猶未盡，想起剛從銀行取的錢還在車里，于是又開車到另一小區，再次買下兩套房子。
“曲江幾乎每個小區都可以聽到陜北話，有的小區官方語言就是陜北話。我表舅住的小區，大概有一百來戶都是陜北人。他們買房愛扎堆，都是親戚介紹親戚、朋友推薦朋友。來自延安、榆林兩地掛著‘陜K’‘陜J’牌照的車輛，進進出出，早就是很多小區一景。”張黎補充。
這也和媒體對西安樓市置業結構的評價相符。2010年，有報紙在談到西安樓市時說，“陜北人帶來的大量資本，直接推高了曲江房價，而后出于示范效應其他片區跟漲。”
實際上，在煤炭“黃金十年”里，不僅房地產，榆林市依靠煤炭經濟已經成長為陜西省內僅次于省會城市西安的第二大經濟體，超過咸陽、寶雞、渭南等關中城市，成為驅動陜西經濟“彎道超車”的一個重要引擎。
可隨著煤炭不景氣，這種“牛氣”在2012年轟然倒塌。“能源經濟破滅，陜北富豪和中產財富縮水，無力持續購房。而泡沫期的陜北投資客、本地能源客戶一旦退出，市場剩下的客戶就是中低收入客群。這些人群無力承擔之前炒起來的高房價，樓市只能被迫回落。而有的在前幾年就入市的豪宅，并沒有適時研究客戶需求的變化，所以造成了滯銷。”從業十年，唐果的觀點是，“西安市場剛需化面貌日益突出，做得好沒用，客戶還是買不起。改善客戶普遍中年，相對比較挑剔，所以市場遲遲難以激活。”
而自稱早“售罄”的曲江南湖別墅項目，在2016年，也絲毫不見入住或裝修的痕跡。
易道顧問機構測算，截至2016年7月，西安別墅存量面積為112萬平方米，按照近一年的月均銷售速度，消化周期達到30個月；再算上洋房、大平層，全部豪宅存量為427萬平方米，消化周期更是達48個月，遠高于普通住宅市場22個月的消化周期。這意味著，粗略來看，西安豪宅消化周期目前還有33個月。
